Rendement des immeubles et loyers des restaurants : double standard au Parlement ?
Le 12 mai 2020, les Commissions de l’économie et des redevances du Parlement déposaient une motion, depuis lors acceptée aux Chambres fédérales, qui demande au Conseil fédéral de prendre des mesures pour permettre aux restaurants ayant dû fermer suite au Covid-19 de payer seulement 40% de leur loyer. Le reste pro bono, pour le propriétaire, qui en fera son affaire...
L’incohérence de la décision stigmatise les propriétaires dans leur rôle de « riches sans scrupules », au mépris d’une règle imposée depuis les années 60, selon laquelle le loyer est censé couvrir les coûts du bailleur.
Vers la fin du calcul de rendement ?
Au-delà de ces coûts, soit les intérêts bancaires, les charges de l’immeuble et l’impôt immobilier, le rendement sur les fonds propres du propriétaire est limité à un demi-point au-dessus du taux hypothécaire de référence; actuellement, ce rendement sur fonds propres est donc plafonné à 1,75%. Certains diront que ce taux est confortable à l’heure où les banques imposent des taux négatifs sur les capitaux déposés. D’autres aimeraient que les loyers soient décorrélés du taux hypothécaire, pour être fonction d’une statistique de marché.
Mais le fait est là ! Légalement, le propriétaire peut couvrir ses coûts et demander un « chouya » pour le capital investi... qui, soit dit en passant, ne couvre pas le taux « technique » des institutions de prévoyance sur le long terme.
Alors quel est le résultat attendu par le Parlement en voulant priver les propriétaires de 60% du revenu des baux de restaurants ? Même en reconnaissant que ce secteur a beaucoup souffert de cette crise et que les mois d’exploitation perdus ne sont pas rattrapables, la motion votée met à mal la logique même du droit du bail.
Le calcul de rendement est en soi une aberration économique. C’est un peu comme si, à la terrasse d’un café, vous pouviez exiger de connaître le prix de revient de votre expresso; puis saisir une juridiction spécialisée et demander le remboursement de 3 francs 28 sur les 3 francs 40 payés au restaurateur.
Les propriétaires ne s’en accommodent qu’en raison du mandat constitutionnel de protection contre les loyers abusifs. Alors dans une période de crise où les difficultés économiques sont exacerbées, à quoi bon creuser un fossé et opposer les restaurateurs aux bailleurs ?
En donnant au Conseil fédéral un mandat qui va contre l’appel à la négociation et à la solidarité lancé au mois de mars 2020 par les conseillers fédéraux Berset et Parmelin, le Parlement donne plus qu’un signal. Il torpille littéralement l’esprit des Suisses qui ont affronté ensemble le coronavirus. Il va jusqu’à battre en brèche le principe du loyer fondé sur les coûts, en encourageant un système qui stigmatise les bailleurs.
Soit ! Il est peut-être temps de penser à supprimer le calcul de rendement...
par Maître Julien Blanc, avocat, Etude GVA Law, Genève
Article paru dans Le Magazine immobilier.ch de juillet-août 2020