Projet de travaux et location
« Je souhaite entreprendre d’importants travaux de transformation dans une villa dont je viens de faire l’acquisition. Au vu du projet à mettre en place et des démarches administratives à entreprendre, je ne pense pas pouvoir débuter les travaux avant 2 à 3 ans mais j’aimerais louer la maison dans l’intervalle. Comment limiter le risque que le locataire s’éternise dans les locaux au moment de démarrer les travaux ? » Maître Laure Meyer, avocate CGI Conseils répond à Christophe M., Genève.
Selon la loi, le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée sont ceux qui prennent fin sans congé ordinaire. En d’autres termes, le bail s’éteint automatiquement à l’échéance convenue entre les parties.
Le bailleur et le locataire peuvent décider, dans un cas comme le vôtre, que le contrat est conclu jusqu’à la survenance de l’événement attendu, soit en l’espèce le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire requise. Par prudence, on précisera que le bail prendra fin, terme fixe, à l’entrée en force de l’autorisation de construire pour ce projet de transformation. On parle dans ce cas de condition résolutoire dont est assorti le bail, le contrat prenant fin à un moment déterminé mais non encore connu des parties (l’octroi de l’autorisation de construire dépendant d’un événement extérieur). Le législateur a prévu que le contrat dont la résolution est subordonnée à l’arrivée d’un événement incertain cesse de produire ses effets dès le moment où la condition s’accomplit. Selon la doctrine dominante et le Tribunal fédéral, un tel bail est un contrat de durée déterminée. Il permet au bailleur, en sus du revenu locatif, d’éviter que ses locaux ne restent vides (avec le risque qu’ils soient squattés etc..) par crainte que le locataire ne quitte les lieux au moment voulu. Il n’est pas nécessaire lors de la conclusion de ce bail que le bailleur ait déjà sollicité l’autorisation de construire. L’avantage d’un tel bail est d’exclure toute prolongation. En effet, en vertu de la loi, aucune prolongation de bail n’est accordée au locataire si en prévision d’une transformation ou d’une démolition le contrat de bail a été expressément conclu pour une période expirant au début des travaux ou à réception de l’autorisation requise.
Toutefois, si le projet de construction ne peut aboutir faute d’autorisation ou si cet événement est survenu sans que les parties ne réagissent, en laissant se poursuivre le bail, le contrat se transforme en bail de durée indéterminée. Dans cette dernière hypothèse, si le bailleur entend par la suite résilier le contrat de bail, il devra donner un congé en respect des préavis contractuels ou légaux ainsi que de la forme requise. En outre, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable. A noter toutefois que si la résiliation est donnée pour les travaux de transformation, le Tribunal fédéral admet, à certaines conditions, que le bailleur dispose d’un intérêt digne de protection à résilier pour démarrer rapidement les travaux.
Il peut également être envisagé dans votre situation de prévoir un bail de durée maximale, c’est-à-dire un bail qui prend fin automatiquement à l’échéance de la durée maximale prévue, sauf si, avant celle-ci, il a fait l’objet d’une résiliation de la part de l’une des parties. Ce bail aurait l’avantage de présenter une certaine souplesse quant au développement de votre projet tout en ayant un terme fixe, vous assurant la fin du bail. Il s’agit d’un contrat de durée déterminée de sorte qu’il ne pourra être modifié unilatéralement par vos soins, par exemple quant à une éventuelle augmentation de loyer. L’exclusion de la prolongation vue dans l’hypothèse du bail à condition résolutoire en prévision d’une transformation ou d’une démolition ne sera toutefois pas applicable.
Dans les deux cas, il est conseillé de préciser dans les clauses particulières du contrat de bail que le locataire a pris connaissance des projets de travaux de transformation du bailleur et que le bail est conclu pour une durée déterminée en raison de ces travaux.
Si le locataire, au mépris de ses engagements contractuels, restait en place postérieurement à l’avènement de la condition résolutoire, soit l’octroi ou l’entrée en force de l’autorisation de construire, il deviendrait un occupant illicite et une procédure d’évacuation pourrait être engagée à son encontre.
Il conviendra dans tous les cas de choisir de manière adaptée et soigneuse le profil de votre locataire, étant entendu qu’il sera plus difficile d’obtenir le départ d’une famille avec des enfants inscrits dans l’école du quartier que d’une personne seul.
par Laure Meyer, Titulaire du brevet d’avocat
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Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER