Être codébiteur solidaire : quelles conséquences ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier, que ce soit par un couple marié, un couple uni par un partenariat enregistré ou par deux concubins, la part de propriété de chacun est souvent de 50%. Il est néanmoins possible de définir une part différente pour chaque propriétaire en fonction de son apport de fonds propres. Explications.
Quelle que soit leur part de propriété, les deux acquéreurs seront codébiteurs solidaires vis-à-vis des engagements contractés auprès de l’institution financière.
Si l’un des acheteurs ne souhaite pas être codébiteur alors qu’il possède une part de copropriété, ses revenus ne seront pas pris en considération. Cela pourrait conduire l’institution financière à refuser le financement si les revenus du débiteur unique ne sont pas suffisants.
Dans certains cas, un membre de la famille ou un tiers peut se porter codébiteur solidaire pour pallier un manque de revenus. Bien qu’il n’existe pas de cadre juridique précis concernant le statut de codébiteur solidaire, la plupart des institutions financières appliquent une pratique découlant de l’interprétation du code des obligations. Cette pratique consiste à demander à ce que le codébiteur solidaire soit également copropriétaire du bien. Certaines institutions vont même plus loin et n’acceptent pas un codébiteur qui ne serait pas copropriétaire et qui n’habiterait pas le bien.
La plupart du temps, seuls des codébiteurs avec une grande marge de manœuvre financière et/ou avec un lien étroit avec les résidents du bien (parents et enfants, par exemple) sont concernés. Notons ici que les compagnies d’assurances n’entrent habituellement pas en matière pour ce genre de montage financier.
La part de copropriété du codébiteur peut être fixée d’entente entre les parties. Dans la pratique, cette part est réduite à un minimum, par exemple 10% visant uniquement à satisfaire l’exigence de l’organisme prêteur.
Le codébiteur doit également être parfaitement conscient qu’en cas de non-paiement par le débiteur principal, l’établissement financier se tournera alors vers lui pour exiger que les intérêts et le prêt total soient honorés.
Plus tard, si l’engagement du codébiteur n’est plus demandé par l’institution financière (suite à l’augmentation des revenus, par exemple), la part de propriété peut être reprise. Cela implique un transfert immobilier et donc des frais de droits de mutation, de notaire et de registre foncier et, suivant le cas, un impôt de donation.
Pour éviter ces coûts, il est préférable, plutôt que d’être codébiteur solidaire et pour autant que sa capacité financière le permette, d’effectuer une donation, qui est sans charge d’intérêt ni d’amortissement. Elle viendra en déduction du prêt hypothécaire, rendant ainsi les revenus du (des) emprunteur(s) suffisants. Elle permettra aussi de consulter un plus grand nombre d’organismes prêteurs et d’obtenir ainsi de meilleures conditions de financement.
par Jonathan Naegeli, DL MoneyPark
Article paru dans le Magazine immobilier.ch de mars 2020